1. Rätt hyresgäst
Det viktigaste när du ska hyra ut din bostad i andra hand under en längre tid är att hitta rätt hyresgäst. Har du rätt hyresgäst så blir det sällan eller aldrig problem. Det förstås viktigt att individen som bor där också är ansvarsfull mot din egendom. Din motpart blir den person som bor i ditt hus, vissa företag signerar andrahandskontrakt åt sina anställda, andra föreslås ett garantibrev istället medan merparten av de sökande signerar själva.
2. Vad vill hyresgästen ha?
De som kommer till Sverige och vill bo i hus har nästan alltid barn och vill därför vara nära de internationella skolorna. Andrahandsuthyrning av hus är därför mest attraktivt runt skolorna. De mest populära skolorna i Stockholm finner ni i Djursholm, Nacka, Bromma, innerstan och på Stora Essingen. I Malmö och Göteborg är avstånden kortare och därför har skolornas läge något mindre inflytande på val av bostadsområde. Flera internationella skolor/förskolor ligger centralt, utan närliggande villaområden. Istället väger avstånd till arbetsplatsen och bostadsområdets allmänna trevnad tyngre.
Efter pandemin har det visat sig att många vill ha möjlighet att bekvämt arbeta hemifrån och ett extra rum för ett skrivbord är uppskattat.
3. Hyresperiod
Familjer som kommer hit är kontrakterade på minst ett, oftast flera år och de har med sina möbler. Därför söker de en bostad som de kan bo i under hela hyresperioden och företaget brukar i allmänhet bara bekosta flytten hit och inte flyttar under tiden de befinner sig i Sverige. Därför är det angeläget för den sökande att kontraktstiden är längre än ett år, och de flesta huskontrakt brukar vara minst 2 år eftersom ni hyresvärdar också har längre anställningar utomlands. För att få en så bra hyresgäst som möjligt är det därför bra vid uthyrning av hus att kunna erbjuda ett längre kontrakt. Tänk också på att de flesta vill flytta in före skolstarten.
4. Mest eftersökta inflyttningsperioder
Familjer flyttar med skolåret – den stora inflyttningen sker under sommaren innan höstterminens start. Om du vill hyra ut från första september – se om du kan tidigarelägga det så att du kan bli aktuell för fler sökande, de flesta vill ha packat upp när barnen börjar skolan så slutet Juli/Augusti är mer efterfrågat. Nästa stora våg kommer lagom till vårterminen och det händer inte mycket på uthyrningsfronten däremellan för hus. Tänk på att inte fastna med stora kostnader under en hel termin eller i värsta fall ett helt skolår. Uthyrning av hus har även en liten säsong kring jul så om du inte kan hyra ut under sommaren finns nästa chans i slutet av hösten till en Januari inflytt.
5. Fallgropar
Sätt huset på marknaden när det är störst efterfrågan, missar du sommaren riskerar du att du måste vänta på nästa termins början. Då får du betala för ett tomt hus och det kan vara ansträngande för ekonomin. Detsamma gäller att inte göra sig omöjlig med kort hyresperiod eller för hög hyresnivå från början. Det är många som resonerar att vi går ut högt men går ner när det kommer närmre inpå, resultatet är ofta att du får dubbelt så mycket jobb eftersom du måste ringa runt till alla hyresförmedlare en eller flera gånger till, ditt hus visas inte om priset eller tidsperioden är svår för de sökande och du riskerar inte bara förlora en utan flera månadshyror om du missar högsäsongen… med följd att det är svårt att rätta till priset i nästa omgång eftersom du då har stora förluster på huset som stått tomt.
6. När ska jag vara beredd att visa huset?
Eftersom framförhållningen för de som flyttar oftast är ganska kort så räkna inte med att det blir så många som kommer och tittar flera månader innan ni beräknar att flytta utan att den stora rushen kommer när ni står mitt i packningen. Det är så marknaden fungerar och man får ha lite is i magen. Är ert hus i gott skick och priset reflekterar marknaden i övrigt så är det inga problem att hitta en hyresgäst. Vi arbetar under dagtid så fundera på hur du kan göra ditt hus tillgängligt för visningar med kort varsel. (Tyvärr har vi ofta väldigt kort framförhållning även om vi i de flesta fall kan ringa åtminstone dagen innan).
7. Hyresnivå?
Prissättning är numera enkel. Efter en lagändring den 1a oktober 2019 så gäller följande;
8. Deposition?
Vid andrahandsuthyrning är depositioner vanligast när man hyr möblerat men många företag anser att deras goda namn bör räcka när det skriver under kontraktet. Man får avgöra från fall till fall – stora, kända företag från A-listan eller globala företag bör vara tillräcklig garanti för er. När det är mindre bolag eller representationskontor utan juridisk person på plats kan det däremot vara befogat att ta en månadshyra i deposition. Om ni väljer att hyra ut till en privatperson eller annat än en juridisk person bör ni ta en deposition. I undantagsfall kan hyreslagens regler vara tillämpliga. Andrahandshyresgästen får då besittningsskydd när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd, men besittningsskyddet kan avtalas bort.
9. Hyreslagen och dess konsekvenser för dig
Hyreslagen är väldigt ensidigt skriven för att skydda hyresgästen, det innebär att det är väldigt viktigt för er att få en bra hyresgäst. Det finns också en rad paragrafer i hyreslagen som är tvingande så det är ingen idé att förhandla bort, exempelvis att försöka korta ner uppsägningstiden, det kan hyresgästen ändå strunta i om det inte fungerar för honom.
10. Vad kan/ska du lämna till hyresgästen?
Vid uthyrning av hus brukar utemöbler och gräsklippare gå bra att lämna och man kan även diskutera lampor och gardiner som är svårt att ta med sig och dessutom brukar vara skräddarsydda för huset. Det går bra att fråga om hyresgästen är intresserad av att låna gardinerna. Det är en god idé att lämna en manual till dina hyresgäster om hur bostaden fungerar.
11. Vad kan du göra för att få ditt hus uthyrt till en bra hyresgäst?
Tänk utifrån hyresgästens perspektiv för att appellera till så många som möjligt – då har du kanske möjlighet att välja hyresgäst. Gör bostaden tillgänglig för inflyttning strax innan skolstart. Att få ut en hög hyra är inte lika viktigt som att få en nöjd hyresgäst som stannar hela hyresperioden, om en hyresgäst känner att de betalar i överkant bryter de ofta kontraktet och då kan du bli lämnad med en ”svår” hyresperiod att försöka täcka. Exempelvis kan ditt hus vara tillbaks på uthyrningsmarknaden under ”off-season” och det tar flera månader innan nästa anstormning av potentiella hyresgäster kommer. Var tillmötesgående! Alla eventuella förbättringar som du gör för bostaden kommer du själv ha glädje av senare, hyresgäster sliter inte mer på bostaden än du själv gör.
